流程與用語

購屋流程與術語

用淺白語言介紹從預批到交割的每一步，並提供持續更新的房產、稅務與簽證術語詞彙表，專為新移民設計。

7 個階段

1
先弄清楚自己能買什麼
確認您的身分（公民、PR、臨時居民或外國人）、稅務居民身分，以及是否需要 FIRB 核准。請使用「身分檢查工具」。
此階段相關詞彙：FIRB · 外籍人士 · 自住業主 · PR · 臨時居民
2
貸款預批
銀行根據收入、負債與首付，給出願意貸出的有條件指示金額。不具約束力，但有助於確定預算。
此階段相關詞彙：FHOG 首次置業補助金 · 住房擔保計劃 · LMI 房貸保險 · LVR 貸款價值比 · 預先批核
3
看屋與檢查
參加 Open Home、查看建築報告、了解周邊環境。在出價前務必閱讀合約 / Section 32（維州）。
此階段相關詞彙：拍賣 · 法人團體 / 業主立案法團 · 房屋與害蟲檢查 · 購房合約 · 過戶律師 · 產權過戶 · 冷靜期 · 交換合約 · 樓花 / 期房 · Section 32 (VIC) · 結算 / 交割 · 分層所有權 (Strata Title) · 托倫斯產權 (Torrens Title) · 賣方
4
私下議價或拍賣
私下議價可協商；拍賣則在落槌時即刻成交，沒有冷靜期。無論哪種方式，請事先備妥貸款與過戶手續。
此階段相關詞彙：拍賣 · 房屋與害蟲檢查 · 購房合約 · 過戶律師 · 產權過戶 · 冷靜期 · 交換合約 · Section 32 (VIC) · 結算 / 交割 · 賣方
5
交換合約
簽署合約並支付訂金（通常為 10%）。交易開始具有法律約束力，但仍受附加條件與冷靜期影響。
此階段相關詞彙：法人團體 / 業主立案法團 · 樓花 / 期房 · 分層所有權 (Strata Title) · 托倫斯產權 (Torrens Title)
6
冷靜期與各項檢查
進行建築與蟲害檢驗、最終貸款核准、過戶調查。冷靜期長度因州而異（拍賣不適用冷靜期）。
此階段相關詞彙：CGT · 投資者 · 地稅 · 主要居所豁免 · 負扣稅 / 負債槓桿 · PPR · 印花稅 · 稅務居民身份
7
交割
貸款機構付款給賣方，產權移轉，您取得鑰匙。印花稅在交割時或交割前繳納，依各州規定而異。

詞彙表

流程

拍賣: 一種公開銷售方式，由買家公開競價。落錘即視為交換合約，且沒有冷靜期——買家必須在拍賣前完成所有相關檢查。
房屋與害蟲檢查: 購房前的報告，內容涉及結構狀況和害蟲問題（尤其是白蟻）。這在 QLD 屬於常規流程，在任何州都值得進行。
購房合約: 轉讓物業所有權的法律文件——各州的條款有所不同。在簽署之前，務必請過戶律師或律師進行審閱。
過戶律師: 持有執照的物業法專家，負責處理不動產的所有權法律轉讓手續。對於簡單事務，收費通常比普通律師便宜。
產權過戶: 轉讓物業所有權的法律程序，包括產權檢索、合約審閱及交割。由持牌過戶師或律師辦理。
冷靜期: 在交換合約後的一段短暫時間（因各州而異），住宅買家可以選擇撤回交易，通常需支付少量罰款。拍賣成交及某些特定合約則沒有冷靜期。
交換合約: 買賣雙方交換已簽署的合約並支付定金的時刻——交易在此時具有法律約束力（取決於任何特定條件和冷靜期）。
Section 32 (VIC): 根據《土地銷售法》第32條規定的賣方聲明（Vendor's statement）— 這是維多利亞州 (VIC) 賣家在簽訂合約前依法必須提供的法律披露文件。
結算 / 交割: 法律所有權正式轉移、支付購房款尾款且買方獲得物業佔有權的日期。通常發生在交換合同後的 30–90 天內。
賣方: 物業的出售者。

房產

法人團體 / 業主立案法團: 由分層物業地契 (Strata Scheme) 中的所有業主組成的法律實體，負責管理公共財產並制定徵收稅費 (Levies)。
樓花 / 期房: 購買尚未建成的物業（通常為公寓），僅根據設計圖紙和規格說明進行交易。待建築工程完工後方可正式結算交割。
分層所有權 (Strata Title): 指對大型建築中個別單位（例如公寓）的擁有權，並透過業主立案法團共同擁有及管理公共物業部分。
托倫斯產權 (Torrens Title): 澳洲標準的永久產權形式——您完全擁有該土地及其上的一切建物，產權登記於州土地註冊局。

稅務

CGT: 資本增值稅 —— 針對出售資產所得利潤徵收的聯邦稅收。對於澳洲稅務居民而言，自住房通常可獲豁免。
投資者: 購買房產用於出租而非自住的買方。適用不同的貸款審核標準，不享有主要居所 CGT 免稅優惠，但可利用負扣稅。
地稅: 對您擁有的土地（不含建築物）的價值超過免稅額的部分所徵收的年度州稅。主要自住居所通常可獲豁免。
主要居所豁免: 一項針對您所居住房屋的 CGT 豁免——僅適用於澳洲稅務居民（對於前稅務居民有一些過渡性規則）。
負扣稅 / 負債槓桿: 指持有投資物業的開支（如利息、維護費用）超過租金收入時產生的虧損，該虧損可用於抵減您的其他應納稅收入。
PPR: Principal Place of Residence（主要居所）——指您實際居住的家。通常獲豁免繳納地稅，且為 CGT 自住房豁免的基礎。
印花稅: 一種針對財產轉讓徵收的州稅，也稱為轉讓稅（transfer duty）或土地轉讓稅（land transfer duty）。根據價格按累進稅率計算。
稅務居民身份: 這是一個聯邦（ATO）概念，與您的簽證身份分開，由四項測試決定。它決定了您是否需要就其全球收入繳納澳洲稅款。

補助與優惠

FHOG 首次置業補助金: 首次置業人士補助金 (FHOG) 是州政府為購買或建造新住宅人士提供的一次性現金補貼，設有房屋價格上限及資格條件限制。
住房擔保計劃: 一項聯邦計劃，允許符合條件的首置業人士、單親父母及偏遠地區買家以極低的首付款購買房產且無需支付 LMI，並由政府擔保其部分貸款。

資格

FIRB: 澳洲外國投資審查委員會 — 向國庫部提供外國投資建議的聯邦機構，審核範圍包括非居民購買住宅房地產的申請。
外籍人士: 根據《外國收購與接管法》，指非澳洲公民或非通常居住於澳洲的 PR 之人士（身在澳洲的 NZ SCV 持有人亦不包括在內）。
自住業主: 打算將該物業作為自己住所而非出租的買家。通常有資格獲得投資者無法享有的優惠。
PR: 澳洲永久居民 — 指持有澳洲永久簽證、可無限期居留的人士。PR 購買物業無需經過 FIRB 審批。
臨時居民: 持有臨時簽證且獲准在澳洲逗留超過12個月的人士——大多數人在購買房產時需要獲得 FIRB 批准。

貸款

LMI 房貸保險: 當貸款額度超過房產價值的 80% 時，借款人需要支付的保險費（通常計入貸款總額中）。此保險保障的是貸款機構而非借款人。
LVR 貸款價值比: 貸款價值比 (Loan-to-Value Ratio) —— 您的貸款總額除以房產價值的百分比。若超過 80% 通常會觸發 LMI。
預先批核: 貸款機構根據初步評估提供的有條件貸款額度指示，最終仍須視乎物業估價及最後審核而定。這並非具法律約束力的正式貸款要約。